Passiv utbygger bremser utviklingen i Sulitjelma Fjellandsby

Skisesongen nærmer seg og Sulitjelma Fjellandsby produserer kunstsnø etter alle kunstens regler så snart gradestokken bikker under null grader.

Anlegget har vært i rivende utvikling de siste årene, og folk fra hele distriktet valfarter til det normalt snøsikre Sulisfjellet.

Nå bremses utviklingen i Sulitjelma Fjellandsby.
- Jeg syns det er spennende å drive med utvikling, men innenfor dagens rammer er det ikke mulig å få laget nye tilbud i fjellandsbyen, sier Endre Grønnslett, daglig leder og eier av Sulitjelma Fjellandsby AS.

Har du tips eller innspill om saken, ta kontakt på telefon 47953153 eller e-post.

Kun et bein å stå på
I 2012 kjøpte han selskapet Sulitjelma Fjellandsby, og i ettertid også 14 leilighter og servicebygget av DNB. Banken overtok 52 leiligheter og alpinanlegget da utbyggerselskapet Sulitjelma Eiendom måtte gå til skifteretten i 2012 med 114 millioner i gjeld.

Siden den gang har Grønnslett brukt mye tid og penger på å utvikle anlegget år for år. Tanken har vært å bygge opp en merkevare.

- Vi har brukt alle pengene vi har, og til og med penger vi ikke har for å utvikle anlegget, sier Grønnslett.

Regnskapene for de siste tre årene viser at selskapet har hatt høye røde tall i to av de tre siste årene. Det vil få konsekvenser for fremtiden.
- Vi er avhengig av at driften går i pluss fremover, sier Grønnslett.

For at det skal skje må Grønnslett kutte i utgiftene.

- Vi kan bli nødt til å korte ned sesongen fremover. Vi har ikke noen eiendomsrettigheter i området og dermed har vi kun har ett bein å stå på, sier Grønnslett.

Han kan ikke finansiere driften og utvikling ved å selge eiendom slik som han kunne de første årene.

- Med det konseptet vi har i dag trenger vi alle de leilighetene vi har igjen for utleie, sier han.

Dermed er Sulitjelma Fjellandsby helt avhengig av at det bygges mer for at det skal bli økte inntekter til selskapet. Det skal selges noen heiskort, vafler og kaffe for å finansiere driften. Med utleie av leiligheter og ski håper de å få det til å gå rundt.

Bidrar ikke til utvikling
I forbindelse med konkursen havnet eiendomsrettighetene for området hos Gunvald Johansen Bygg. Selskapet var en av åtte aksjonærene i utbyggerselskapet Sulitjelma Eiendom som bygde opp fjellandsbyen mellom 2009 og 2011.

Rettighetene ligger i en utbyggeravtale, som ligger til grunn for alt som skjer i Sulitjelma Fjellandsby.

Derfor har ikke Sulitjelma Fjellandsby hatt mulighet til å kjøpe eiendomsrettighetene.

Etter syv år uten byggeaktivitet, har Gunvald Johansen sammen med Saltdalshytta igjen fått i gang nybygging. 20 hyttetomter ble lagt ut for salg påskeaften.

Hittil er 11 solgt, og de første hytteskallene er kommet på plass i det som har fått navnet Hyttesvingen.

- Vi er stolt over å ha bygd opp noe som gjør at det er andre som finner det attraktivt å bygge hytter for 60 millioner kroner, sier Endre Grønnslett.

Det skulle i henhold til den opprinnelige planen utbyggeren hadde, sikret midler til utvikling av nye tilbud.
- Hver enhet solgt skal bidra til anlegget, sa Gunnar Johansen, toppsjef i Gunvald Johansen-konsernet da prosjektet var i startgropen.

Lytt til deler av opptakene gjort av Sulisavisa, ved å trykke på knappen flere steder ned gjennom teksten: listen

Men utbygger har så langt ikke bidratt med én krone.

- Hadde vi fått midler direkte fra hver nye fritidsbolig kunne vi gått i gang med konkrete prosjekter, og utviklingen ville gått langt raskere, sier Endre Grønnslett.

Nå ser intensjonene Gunnar Johansen hadde ut til å bli brutt, men Grønnslett håper byggingen fortsetter.
Jeg håper hele området der nede blir utbygd, og den opprinnelige planen om utvikling hånd i hånd med hyttesalgene høres ut som en veldig god idè, sier Grønnslett.

Reguleringsbestemmelsene som Fauskes politikere har vedtatt for fjellandsbyen, legger til grunn samme prinsipp:
- Alpinbakke med skitrekk, skistadion, løypetraseer utbygges i takt med utbyggingen av hytter/leiligheter, står det i §8.

- Det er en veldig fornuftig grunntanke og slik alle anlegg utvikles, sier Endre Grønnslett.

Gunvald Johansen vil få inn 7,2 millioner kroner i inntekter om alle tomtene i hyttefeltet selges. Nye hyttekjøpere må betale 360.000 kroner til Gunvald Johansen for å kunne gå til Statskog og inngå festekontrakt.

Eneste utgift for konsernet er å grave ned strømkabler, utover det står resten av infrastrukturen klar fra konkursen til Sulitjelma Eiendom.

Tiden og pengene Sulitjelma Fjellandsby og DNB har brukt på å bygge opp markedet som har ført til nybygging, får de lite igjen for.

Med en hemmelig avtale som gir disposisjonsrett til området i baklomma, kan Gunvald Johansen Bygg styre utviklingen. Eller selge, tomt for tomt.

- Saltens svar på Hemavan

Vi må 12 år tilbake for å forstå mer av hvordan en gruppering fra Bodø fikk retten til å styre fremtiden for Daja i 15 år.

Året er 2006. Det er stinn brakke på Samfunnshuset i Sulitjelma.

Sulisavisas Wenche Spjelkavik er til stede med lydopptaker, og gir et unikt innblikk i møtet hvor planene for fjellandsbyen ble presentert for første gang.

- Dette skal bli Saltens svar på Hemavan, sa Tor-Arne Aga, medeier i Skagen hotell, på folkemøtet i 2006. listen

Sulitjelma Utviklingsselskap AS var aktøren som fikk enerett på å utvikle området frem til 2021. Ifølge Statskog betalte selskapet 353.000 kroner for avtalen, et beløp som dekket utgiftene Statskog hadde med å lage den. Bak selskapet stod Skagen Hotell Eiendom og Gunvald Johansen Holding.

De trodde de stod fremfor et lukrativt eventyr med salg av opptil 300 fritidsboliger.

- Det skal bygges for kanskje 300 millioner og kanskje enda mye mer, sa Gunnar Johansen, toppsjefen i Gunvald Johansen-konsernet.

Byggingen skulle ta maks ti år, uttalte både Statskog og utbygger.

Statskog og Fauske kommune hadde jobbet med planer for området siden midten av 90-tallet, men mangeårig sjef og nå avdøde Odd Vestgård i Statskog Salten mente det var på tide å la andre ta over.
- Statskog har verken kompetanse eller penger til å videreutvikle dette. Da må vi ha inn investorer som tenker annerledes, som tenker fremtidsrettet.listen

- Ringvirkningene av dette aner vi knapt konsekvensene av, sa Vestgård.listen

Den tidligere Statskog-sjefen skulle få rett. Sulisfjellet ble for alltid forandret av Johansen-familien og sju andre investorer.

Nå kan valgene Johansen-familien tar, igjen vise seg å bli sentrale for bygda.

Luftslottet som ble virkelig
Seks timer lengre nord på E6 ligger Målselv kommune. Her bor det skarve 7000 innbyggere totalt, og langt mindre på Myrefjell der bakken ble bygget noen kilometer fra Bardufoss.

På tidlig 2000-tall kom Even Hegbom til bygda med store planer.
Han ville bygge en vinterdestinasjon, en fjellandsby med hundrevis av hytter, skitrekk og mer til.

Det var en idé han fikk daværende ordfører, Viggo Fossum til å tenne på.

- Den gang skulle Forsvaret nesten forlate hele området, så vi lette etter nye muligheter på alle områder, sier Fossum.

Ikke alle i kommunen syntes en fjellandsby hørtes ut som en god idé.
- Mange syns det hørtes ut som et luftslott, og det syntes jeg også. Men jeg bestemte meg for at vi trår til og ser, sier Fossum.

På plass i kommunen med selskapet Målselv utvikling, startet Hegbom med det viktigste. De så etter aktuelle områder i bygda, og gikk inn i forhandlinger med grunneiere.

- Vi inngikk en utbyggeravtale med et grunneierlag, som sammen eide området vi ønsket å bygge i, sier Even Hegbom.

Med seg fikk han flere store investorer som Sparebanken og det statlige fondet Invest i nord, samt en del lokale entreprenører.

Hegbom kaller seg destinasjonsutvikler, og har vært med på å utvikle flere store skianlegg. Deriblant Myrkdalen i Hordaland, som er blitt en av norges ti største skidestinasjoner etter starten i 2003.

I Målselv pushet kommunen på for rask saksbehandling og bygde også en vei til det som skulle bli Målselv fjellandsby.
- Vi var så frekk og frempå at vi hadde gjort alt klart da kommunestyret skulle gjøre det siste vedtaket. Anleggsmaskinene og champagnen stod klar, men det kunne gå begge veier, sier Fossum.

Det gikk veien. Til 2008/2009-sesongen åpnet anlegget.
- Det har tilført lille Målselv bort i mot 1 milliard kroner i investert kapital, sier Even Hegbom i dag.
I likhet med utbyggingen i Sulisfjellet ga fjellandsbyen sårt etterlengtet aktivitet for et lite bygdesamfunn.

Utbyggeravtalen med grunneierlaget gav Hegbom og kompani rettigheten til utbygging av totalt 4 500 dekar mark. Det leser vi i den tinglyste, og dermed offentlig tilgjengelige utbyggeravtalen.

- Avtalen ligger til grunn for alt som skal skje i fjellandsbyen. Vi brukte avtalen som et pantedokument for å få lån i banken,noe som er helt normalt sier Hegbom.

Utbyggeravtalen viser blant annet hvor mye grunneierne skal tjene på salg av tomter på ulike stadier av utbyggingen. Her kan du se hele avtalen.

En av grunneierne som sluttet seg til avtalen var Statskog.

På Fauske ble utbyggeravtalen hemmeligstemplet av den den lokale Statskog-avdelingen.

Den har heller aldri vært tinglyst for å sikre rettsvern, slik avtalen i Målselv.

I Daja-prosjektet tøyde derimot Statskog reglene, for å gi banken pant i andre verdier enn avtalen.

Måtte ha hjelp til investeringene

- Sannsynligvis begynner vi med bygging til neste år, og vi håper at det skal bli kontinuerlig bygging til alt står ferdig, sa en offensiv Gunnar Johansen til forsamlingen i Samfunnshuset tilbake i 2006.

Men forhåndssalget av fritidsboliger i Daja gikk trått, derfor så Gunvald Johansen-konsernet behov for å få inn andre investorer.

- Det er mye som skal til for å finansiere infrastruktur. I den forbindelse tok vi kontakt med noen av våre venner i Bodø og spurte om de var villig til å være med å investere, sier Jørn Vidar Johansen, daglig leder i Gunvald Johansen Bygg AS.

I 2008 ble Sulitjelma Eiendom AS opprettet i påvente av at Gunvald Johansen Bygg AS skulle starte byggingen av Sulitjelma Fjellandsby, i tråd med sin avtale med Sulitjelma Utviklingsselskap.
- Deretter kastet de seg rundt og startet utbyggingen. Det var en øvelse verken de eller vi hadde gjort før, sier seniorrådgiver for utvikling i Statskog, Harald Rundhaug.

Prosjektet ble påbegynt i en tid hvor pengene satt løst i bankene. Det gjorde at vennegjengen fra Bodø turte å drømme stort.

- Det var før finanskrisen og ingenting var umulig. Vi skulle bygge fjellandsby og det gjorde vi, sier Bodø-mannen Mads Torrissen.

Han kom inn som styreleder i Sulitjelma Eiendom da selskapet startet opp.

Eiendomsselskapet var utbyggeren som finansierte Sulitjelma Fjellandsby med alpinbakke, servicehus, infrastruktur og 52 leiligheter. Selskapet skulle drive med både utleie og salg av leiligheter, og i 2009 opprettet de Sulitjelma Fjellandsby AS som skulle drifte anlegget.

Sammen skjøt investorene inn 400.000 i kontanter i selskapet for å komme i gang. Året etter ble det skutt inn nærmere 20 millioner i lånte penger.
Etter hvert vokste gjelden til Nordlandsbanken til rundt 80 millioner kroner, og aksjonærene lånte selv penger til selskapet.

Det skal senere vise seg å ikke være nok til å holde liv i drømmen.

Følte seg ekskludert
For det var ikke bare investorene som drømte stort, også det statlige foretaket Statskog så for seg enorme muligheter for utvikling av nye arbeidsplasser og tilbud i fjellet.

- Det er bare fantasien som kan sette begrensninger, sa en entusiastisk Statskog-sjef.

Mye har også skjedd. Aldri før har Indre Salten opplevd et lignende eventyr på fjellet.
Ifølge Odd Vestgård var det også mange aktører som tidlig var interessert i å være med på reisen.

- Men det ble fort klart at det var bare en interessegruppe som hadde en helhetlig tenking om det reguleringsplanen legger opp til, skriver Vestgård i et brev til Polarhytta i 2005.

Hytteprodusenten Polarhytta, med base på Røkland ønsket å ta del i utviklingen i Daja, men ble avvist i 2005. Årsaken var at Statskog hadde innledet et samarbeid med en kapitalsterk aktør, som allerede hadde næringsvirksomhet i Sulitjelma.

- De vil videreutvikle og skaffe enda flere arbeidsplasser til Sulitjelma-samfunnet. Dette i tråd med Statskogs formål, skriver Vestgård i brevet til Polarhytta.

På det tidspunktet eide Skagen Hotell Eiendom AS, Sulitjelma Hotell, og er sannsynligvis aktøren som Vestgård viser til.

- Jeg var forundret over at ingen lokale hytteprodusenter var kontaktet og gitt muligheten til å delta i prosjektet, sier Gøran Håkonsen som den gang var daglig leder i Polarhytta.

Han mener både Saltdalshytta og Polarhytta hadde kunnskap om trender og hva markedet ønsket, som burde være interessant i et slik prosjekt.
- Den kompetansen var åpenbart ikke av interesse, sier Håkonsen.

Odd Vestgård svarte i folkemøtet på kritikk om at ikke andre var invitert med, da det ble underskrevet en avtale:listen

- Det kunne vi godt ha gjort, men vi så ingen hensikt med det og jeg tror avtalen ivaretar alle de interesser som folk har i området.

Men gjorde den det?

Ikke plass til andre
Mange lokale næringslivsaktører var interessert i å finne ut om det var plass for dem i de grandiose planene i Sulisfjellet.

- Vi er åpen for alt. Det som er viktig er å få det til, da er vi åpen for alle, svarte Aga.

Men få minutter senere ble det klart at eierne av Sulitjelma Utviklingsselskap hadde inngått avtaler med sine egne selskaper for utbyggingen.
Gunvald Johansen Bygg AS hadde fått en avtale for alt av byggearbeid, mens Skagen Hotell AS skulle ta seg av markedsrelaterte oppdrag.

- Er det bare plass til dere?, spurte ordstyrer Ottar Skjellhaug, etter at investorene hadde lagt frem planene sine. listen

- Nei, svarer Aga.
- Det vil si?, spør Skjellhaug.
- Det vil si ja. Det vil si at Sulitjelma utviklingsselskap vil ta avgjørelsen på om andres prosjekter vil bli godtatt, sier Aga.

Han gjør det klart at konkurrerende virksomhet vil bli avslått. Ingen andre ville få bygge fritidsboliger i området uten at det er kjøpt gjennom Gunvald Johansen-konsernet.

- Det er fordi det ikke er sikkert at de prosjektene vil gå til å utløse bygging av en alpinbakke, begrunnet Aga det med.

- Sulitjelma Fjellandsby har satt oss på kartet
Håpet i den gamle malmbygda Sulitjelma var at utbyggingen av en fjellby skulle føre med seg arbeidsplasser. Det håpet også Statskog kunne bli en konsekvens av utbyggingen.
- Hva det blir til får vi se på, begynner Gunnar Johansen med mørk og myndige stemme. Han svarer på spørsmål fra salen i Sulitjelma samfunnshus, og igjen er det opptaket Sulisavisa gjorde som er kilden.

Investorene kunne ikke si noe konkret om hva det ville bety av sysselsetting i Sulis, men Johansen svarte at han ønsket lokal arbeidskraft inn i prosjektet.
- Folk som kan spikre og støpe noen pilarer og gjøre en god innsats - det er vi veldig interessert i. Spesielt de fra Sulitjelma, sa Johansen.

Da byggearbeidet kom i gang i Daja var det både nordmenn, svensker og estere i arbeid for å få opp leilighetsbyggene. Estere satt opp de første byggene fra ferdig-moduler fra hjemlandet, men etter hvert bestemte Gunvald Johansen seg for å sette opp alt fra grunn selv.
Aleksander Løkås var en av to Sulisværinger som var innom prosjektet for entreprenøren.
- Det var veldig gøy å få være med på noe slik. Man ble en god snekker av å være med å bygge opp ferdige hus fra ingenting, sier Løkås.

Han var en av flere som tok svenneprøven sin i Daja, som var et av få trebygg-prosjekter konsernet hadde under oppføring den gang. Løkås mener fjellandsbyen har vært bra for selvbildet til bygda.
- Mange Sulisværinger føler en stolthet over at vi har noe slikt å tilby, og at noen tok sjansen på å bygge dette. Det har vært gøy å bidra til at det ble fint og bra der, det er artig å gi noe tilbake til stedet jeg kommer fra, sier Aleksander Løkås.

Han kunne mistet livet under byggingen, men når Saltenposten møter han er det kun gode ord å høre om prosjektet. Han nevner ikke selv ulykken som ga han varige mén og brudd i et kragebein da et stillas veltet. Gunvald Johansen Bygg AS fikk 60.000 kroner i bot for brudd på arbeidsmiljøloven, og arbeidslederen ble ilagt en personlig bot på 10.000.

Løkås fokuserer på det positive.

- Mange var skeptisk, men nå er det djevelsk med folk der oppe. Jeg tror det har gitt Sulis en god plass på kartet, sier Løkås.

Folk var nedstemt og trengte noe å tro på
I Målselv har det vært en rivende utvikling fra tidlig 2000-tall da planene om en fjellandsby dukket opp. Filmcamp har blitt et begrep etter en rekke større innspillinger, deriblant "Den 12. Mann" og nye produksjoner planlegges.

Det har også blitt opprettet flyskole, og fjellandsbyen har vokst videre til tross for at selskapet bak utbyggingen gikk konkurs i 2013.

- Vi håpet at fjellandsbyen ville sikre fasiliteter som kunne gjøre Målselv attraktiv for å velge tjenestested her oppe for folk i Forsvaret, sier Viggo Fossum.

Et nytt boligfelt med utsikt mot bakken har vokst frem. Nye drivere er på plass i fjellandsbyen etter konkursen.

- Vi så en kommende turisme her, og jobbet med å få flyplassen internasjonalt godkjent. Det fikk vi, og fremtiden ser bra ut i fjellandsbyen, sier Fossum.

Totalt sett ga kommunens innsats resultater og kan kalles en suksess, mener Fossum.
- Ja, hadde vi ikke gjort det hadde kanskje ikke noe skjedd. Det var et vindu, folk var nedstemt så da noen viste dem lyset var det bra, sier Fossum.

Mye bra, men lite arbeidsplasser
Leder for nærmiljøutvalget i Sulitjelma, Kjell Basse Lund, har fulgt Sulitjelma Fjellandsby fra den spede begynnelsen.
- Fjellandsbyen har endret hele fjellivet her, sier Lund.

Tidligere var det kun hytter, mens nå er det en hel landsby med liv og folk.

- Det har blitt et ettertraktet utfartsområde, slår Lund fast.

I 2006 var han tilstede på møtet der planene til Statskog og Gunvald Johansen ble lagt frem. Kjell Basse Lund tok ordet:
- Sulis-samfunnet har ikke lyktes med en positiv utvikling siden 70-tallet, og vi har mistet 98 prosent av arbeidsplassene som var her, hører vi Lund begynne på opptaket Suliavisa gjorde den gang.

Han poengterer i møtet at han er positiv til at Bodø-folkene er på plass, men ville samtidig utfordre dem.

- Er det tenkelig at vi kan få arbeidsplasser lokalt i form av bygging av hytter, ikke nødvendigvis bare her, men en hytte som kan bli like populær som Rana og Saltdalshytta?, spurte Lund.

Han så for seg hytteproduksjon i det såkalte Lomi-bygget, industrilokalene i enden av Langvatnet som hele bygda har utsikt mot.

Det har det så langt ikke vært lansert noen konkrete planer om.

- Jeg er veldig skuffet over utviklingen. Tanken min den gang var at vi har har stående et av de flotteste industribyggene i Salten så nært et stort hytteområde, at der kan vi bygge hytter. Den tanken er like aktuell å tenke nå, sier Kjell Basse Lund.

Sju år etter fjellandsbyen stod ferdig, ser han at det har det blitt kun fem årsverk, samt ytterligere fem årsverk som er sesongbetont.

I bygda er det byggingen av ny Coop-butikk som er den tydeligste positive konsekvensen for lokalsamfunnet.
- Vi kan gjør det så fint vi vil, men vi trenger folk og vi har alt for lite arbeidsplasser lokalt, sier Lund.
Han mener Statskog burde ta en mer aktiv rolle i det som skal skje fremover.
- Statskog engasjerer seg mange steder i industri, og de bør følge kraftig opp og være med å videreutvikle det de satt i gang her, sier Lund.

Feil type investorer
Underveis i utbyggingen i Sulitjelma Fjellandsby har det dukket opp flere problemer. Det største var timingen. Finanskrisen.
- Jeg er sikker på at hadde vi fått dette ut i markedet i 2007, så hadde alt blitt solgt, og vi ville sett hytter på begge sider av bakken i tillegg til leilighetene, sier Tor-Arne Aga til Saltenposten i 2018.

Samme utfordring kom i fanget på Even Hegbom og gjengen bak Målselv fjellandsby.

- Finanskrisen var starten på problemene, sier Hegbom.
I 2007 solgte utbyggerselskapet rundt 280 eiendommer i Målselv. Året etter var det omtrent null.

Men selv om timingen ikke var god, var det bare en av tingene som spilte inn.

- Bakgrunnen for at det gikk som det gikk var at de lokale investorene ikke ville være med videre, sier Hegbom
- Hadde man vært tålmodig nok kunne dette gått bra, for i etterkant ser vi at vinterturismen har eksplodert, sier Hegbom.

På et tidspunkt der det trengtes mer penger, kastet de lokale investorene kortene. Det betydde igjen at det statlige investeringsselskapet Invest i nord, ikke kunne være med videre fordi reglene for investering krevde at lokale krefter var med.

Slike prosjekter krever spesielle investorer, mener Hegbom.
- Hit and run-investorer egner seg ikke til slike investeringer, sier Hegbom.

Han mener de begikk en feil med å la lokale entreprenører kjøpe seg inn.
- Har du et utviklingsselskap eid av leverandører vil fokuset være på å levere varer og tjenester mens selskapet som det er investert i har en annen prioritet, sier Hegbom.

Han mener de derfor heller ikke har nødvendig tålmodighet til et slik prosjekt.
- Avkastningen til slike investorer ligger ikke i det investerte selskapet men i omfanget av hva de får levert av varer og tjenester, sier Hegbom.

Også i Sulitjelma var leverandører tungt inne på eiersiden. Gunvald Johansen hadde totalentreprise der både medaksjonærene Elektro, M3 anlegg og Arvid Bendixen leverte andeler.
Eiendomsmagnat Tord Kolstad fra Bodø skal også ha sett på muligheten for at hans system kunne selge prosjektet, ifølge styreleder Mads Torrissen.

- Det var forskjellige beveggrunner, i tillegg til viljen til å få til noe, sier Torrissen.

Han mener det er forretningslivets natur, noe går bra mens andre ting går dårlig.

Ga sikkerhet i statens grunn
For grunneier Statskog dukket det også opp problemer, selv om statsforetaket i utgangspunktet ikke skulle investere i fjellandsbyen.

- Vi har ikke signert for noe pantedokument, sier seniorrådgiver for utvikling i Statskog, Harald Rundhaug.
Samtidig legges to pantedokumenter som viser at minst to Statskog-eiendommer i Daja har vært pantsatt for 82,5 millioner kroner på bordet foran han.

- Jo, det har vi, sier leder Jan Normann Nilsen, leder i Statskogs avdeling i Salten.

Rundhaug begynner å granske dokumentet som dokumenterer at statsforetaket Salten-avdeling har brutt §9 i Statskogs vedtekter som blant annet sier:
"Foretakets aktiva, herunder fremtidige inntekter, kan ikke pantsettes..."

- Det hadde vært noen annet om det var gårds- og bruksnummer 119/1, som er hovedeiendommen i Sulitjelma. Dette er en helt vanlig garantistilling, sier Jan Normann Nilsen.
- Mener dere at Statskog kan bryte vedtektene fordi eiendommen er liten?

- Pantene er nå frafalt, men måten det ble gjort på var nok... Godt spørsmål vil jeg si, sier Rundhaug.

Både Nilsen og Rundhaug innrømmer til slutt at det ikke ble gjort på rett måte.

- Det er en del ting vi har måttet rydde opp i, det er ikke til å legge skjul på. Det ble gjort slik fordi ikke alle festetomtene var opprettet, og banken ville ha sikkerhet.

- Klok av lærdom så skal det ikke gjøres slik, men vi ville ikke at det skulle stoppe opp og derfor ble gjort på den måten, sier Normann Nilsen.

Gjennom spørsmål om hvordan Statskog sentralt ser på dette, har de blitt klar over feilen som er gjort.
- Dette er brudd på vedtektene og skal ikke skje. Dette er erkjent og vi drøfter hvordan vi kan sikre at lignende situasjon ikke oppstår igjen, sier Trond Skillingstad, kommunikasjonsjef i Statskog.

Glad det ikke ble en spøkelsesby

I 2011 stod Sulitjelma Fjellandsby ferdig. I november samme år går selskapet offentlig ut og forteller at de er på vei til skifteretten, men at de i enighet med banken skal drive ut 2011/2012-sesongen.

I juni 2012 går Mads Torrissen til skifteretten med oppbudsbegæring.

Den store fjellandsby-drømmen er død for vennegjengen fra Bodø.

Tidligere styreleder i Sulitjelma Eiendom, Mads Torrissen, er i dag glad for å se at det de bygde opp nå går rundt.
- Jeg tror jeg snakker for alle investorene når jeg sier at vi er glad for å se at det er lys i husene og at det drives videre, sier Torrissen.
Han mener investorene fortjener en takk for det de tross alt fikk til.
- Nå er det hytter under bygging, og det er en fortsettelse av den jobben vi gjorde, sier Torrissen, og legger til:

- Banken har også begynt å fått igjen mye av pengene sine.

For investorene ble investeringen til tap i million-klassen.

- Vi hadde rundt tre millioner hver i tap. Det var totalt satset rundt 30 millioner i selskapet inkludert garantiene for lånene, sier Arne Kjell Nyheim i Skagen-gruppen.

Ett år før konkursen begynte samtalene med banken om en styrt avvikling av byggeprosjektet i Daja.
- Det var et valg styret tok i forståelse med banken, sier Torrissen.
Han er fornøyd med at de fikk avsluttet selskapet på en måte som han mener gjorde det mulig å ta fjellandsbyen videre.

- Det hadde føltes veldig bortkastet om det ble en spøkelsesby som man kan se i andre konkurser, men her er det livskraftig og bra, sier Torrissen.

Men resultatet av konkursen i Sulitjelma Fjellandsby ble et helt annet enn i Målselv.

- Mulighet til suksess pulveriseres

Da selskapet bak Sulitjelma Fjellandsby gikk konkurs ble utbyggeravtalen som lå til grunn for byggingen, overdratt til en av aksjonærene som kastet kortene: Gunvald Johansen-konsernet. Banken ville ikke ha avtalen, hevder Statskog.

- Det høres snodig ut. Det er utbyggingen og etableringen av anlegget som representerer en verdi. Utbyggeravtalen bruker man vanligvis som et pantedokument for å ta opp lån. Den bør ligge i selskapet, sier destinasjonsutvikler Even Hegbom.

Han har vært med å bygge opp flere fjellandsbyer i Norge, blant annet i Målselv i Troms.

Det var Sulitjelma Utviklingsselskap, eid av Gunvald Johansen Holding og Skagen Hotell Eiendom som opprinnelig fikk utbyggeravtalen med grunneieren Statskog.

Men da salget gikk trått kom det inn en ny utbygger: Sulitjelma Eiendom AS.

- Vi overtok den posisjonen da de var kommet passe langt avgårde, vi var utbygger, sier Mads Torrissen som satt som styreleder i selskapet.

Eide ikke avtalen
Det innebærer at Sulitjelma Eiendom bygde alt av infrastruktur, alpinbakken og et stort antall leiligheter.
- Det var bare en skråning der før vi satt i gang, sier Torrissen.

- Ble utbyggeravtalen transportert til Sulitjelma Eiendom?
- Vi overtok de rettighetene og forpliktelsene de hadde, det var godt nok til å sette opp en plan, sier Torrissen.

I Sulitjelma-utbyggingen ble lån sikret av investorene og pant i byggene, mens det i Målselv var selve utbyggeravtalen om sikret bankens utlån.

Da konkursen kom satt dermed banken på 52 leiligheter og et alpinanlegg.

Det til tross for at utbyggeravtalen ville sikret banken på best måte, ifølge Even Hegbom.

Han mener det er én viktig grunn til at man ikke splitter et slikt konkursbo.

- Går det da overende kan boet selvfølgelig velge å selge alle verdiene i biter, men da pulveriseres muligheten for å satse på ideen i fortsettelsen, sier Hegbom.

Årsaken er at utvikling av anlegget krever kapital, som normalt vil komme fra eiendomssalg. Eiendomssalget er igjen et resultat av hvor attraktivt tilbudet i fjellbyen er.

- Utbyggeravtalen og rettighetene som ligger i den, er normalt nøkkelen til utviklingen, ifølge Hegbom.

I Målselv fulgte utbyggeravtalen konkursboet etter at de opprinnelige investorene slo selskapet konkurs med 101 millioner kroner i gjeld.

- Det kom bare nye eiere inn som tok over og kunne bygge videre på de ideene vi hadde først. Samme modell er det flere andre steder, sier Hegbom.

I rapporten som bobestyrer i Sulitjelma Eiendom-konkursen leverte inn til skifteretten, er det ikke nevnt et ord om eiendomsrettigheter.

- Hvorfor var ikke utbyggeravtalen en del av konkursboet?
- Vi brukte den rettigheten vi hadde der. Vi kjøpte bare det feltet vi bygde ut, men ikke de øvrige tomtene. Det skulle vi ta til et senere tidspunkt. Rettighetene ble ikke transport i sin helhet, svarer Torrissen.

- Hvis vi skulle være med på ytterligere utbygging videre måtte det gjøres nye avtaler med de som hadde rettighetene.

- Banken ville ikke ha utbyggeravtalen
Statskog har aldri ønsket å offentliggjøre avtalen, slik at allmennheten kan se hva konkret det er slags rettighet Sulitjelma Utviklingsselskap har hatt, og som nå Gunvald Johansen Bygg AS besitter.

- Offentlighetsloven gjelder ikke for Statskog og dette er en privatrettslig avtale som vi ønsker å holde mellom oss og utbygger, sier Statskog-sjef, Jan Normann Nilsen.

Hemmeligholdet har Statskog fått medhold fra sin eier Landbruks- og matdepartementet, og Sivilombudsmannen har ikke ønsket å ta en selvstendig vurdering av saken.

Dermed er det i hovedsak uttalelser fra Statskog og Gunvald Johansen-konsernet som kan fortelle oss noe om avtalen.

Jørn Vidar Johansen leder byggedelen av konsernet, og trodde ut fra hukommelsen at Gunvald Johansen fikk avtalen overdratt fra Sulitjelma utviklingsselskap før byggingen begynte.
Men når han sjekker papirene ser han at det ikke stemmer.

- Sulitjelma Utviklingsselskap ble avviklet og avtalen overført til Gunvald Johansen i 2011. Sulitjelma Eiendom har aldri vært part i avtalen, skriver Johansen i en e-post.

Statskog-sjef Jan Normann Nilsen har gjentatte ganger sagt at avtalen ble overdratt i forbindelse med konkursen.
- Gunvald Johansen Bygg fikk avtalen i 2012, forklarte Normann Nilsen til formannskapet i Fauske kommune tirsdag denne uken.

Et dokument Saltenposten har fått tilgang til forteller en annen historie.
Dokumentet er et tillegg til den opprinnelige avtalen som ble inngått i 2006. Der kommer det blant annet frem at:

Utbygger er Sulitjelma Utviklingsselskap AS, og fra 9. November 2011 overdras avtalen til Gunvald Johansen Bygg AS med uendrede vilkår, rettigheter og plikter.

Avtalen gjelder i 15 år fra inngåelsen 20.03.2006, og at den eventuelt kan forlenges etter forhandlinger mellom partene. Avtalen opphører automatisk om bygging ikke er påbegynt i løpet av fire år.

- Hvorfor ble Gunvald Johansen Bygg AS sittende med tilgangen til det utviklede arealet og utbyggeravtalen og ikke banken?

- Her i området står ikke utbyggere i kø, og da ble dette en løsning for hvordan vi raskest mulig kunne få fart på området igjen, sier Jan Normann Nilsen.

Ifølge Nilsen var ikke bobestyrer og banken interessert i å legge ressurser i å se på avtalen, og for Statskog var det viktig å opprettholde aktiviteten i Daja.

- Var banken og bostyrer i en diskusjon om å overføre avtalen til Gunvald Johansen?

- Ja, vi var i lengre diskusjoner om dette, og vi landet på at for oss var det ingen andre vi kunne foreslå, og banken og bostyrer hadde heller ingen andre forslag, sier Nilsen.
- Og Gunvald Johansen ønsket det, supplerer Rundhaug.

- Han så forretningspotensialet i dette, legger Nilsen til.

- Er det rart at avtalen og oppbygd infrastruktur ikke følger boet?

- Det kan du si, det burde vært i boet. Hva Nordlandsbanken tenkte og gjorde må du spørre dem om, sier Harald Rundhaug.

Benekter kjennskap til utbyggeravtalen
Da konkursen kom var Nordlandsbanken blitt til DNB.

Banken eide selskapet Aksje- eiendom invest som stod for salget av leilighetene og slalåmbakken på vegne av DNB Eiendom.

Reidar Gabrielsen som jobbet med salget, sier han ikke har noe kjennskap til at utbyggeravtalen har vært et tema.
- Vi ville bare selge det som var utbygd, sier Reidar Gabrielsen.

John-Arne Hansen i Salten Relasjon, som også er en del av Dnb-konsernet har heller ikke hørt at utbyggeravtalen har vært et tema i DNB.

Bostyrer under Sulitjelma Eiendom-konkursen var Carl Lund som nå er pensjonert. Han kan ikke huske å ha vært med i diskusjoner om å overdra utbyggeravtalen.

Avtalen er ikke omtalt i innberetningen til skifteretten i forbindelse med konkursen.
Lund benekter å ha vært i møte med Statskog om dette.

- Det må de kunne fremlegge dokumentasjon på; jeg var overhodet ikke i møte med Statskog i den forbindelse, sier Carl Lund.

Jan Normann Nilsen i Statskog står likevel på sitt.

- Jo, vi hadde møter og var omforent, men det er så lenge siden at jeg kan ikke dokumentere det, sier Nilsen.

Bobestyrer Lund har fra 2006 vært daglig leder og senere forretningsfører for selskapet Aspmyra AS. Det er en stilling han enda har, ifølge opplysninger om selskapet.

Gunvald Johansen-konsernet har vært medeier i prosjektet fra starten, og er nå én av to aksjonærer.
Johansen-konsernet har hele veien vært representert med sine toppledere i styret.

Lund har også gjennomført en eiendomstransaksjon med et selskapet eid av Jan og Tom Antonsen, også de var aksjonærer i Sulitjelma Eiendom.

- Har disse tilknytningene til aksjonærene vært et tema for deg med tanke på habilitet?

- Nei, overhodet ikke. Jeg hadde i utgangspunktet ikke noe med Gunvald Johansen å gjøre i konkursboet, sier Lund.

- Hvis det lå en utbyggeravtale til grunn for Sulitjelma Eiendom AS sin virksomhet, ville det da være naturlig at den var en del av konkursboet?

- Det ville være et spørsmål om hvor mye den i så fall var verdt sett i relasjon til panthaver, sier Carl Lund.

Hva avtalen kan være verdt i kroner og øre er ikke kjent, og avhenger av etterspørselen etter fritidsboliger i Daja. Men for Gunvald Johansen-konsernet var den viktig:

- Vi hadde investert mye i infrastruktur og tok mye tap. Vi sikret oss på den måten at vi hadde rettigheten, sier Jørn Vidar Johansen.

Johansen har ikke svart på spørsmål om hvilke investeringer han mener selskapet hans har tatt i fjellandsbyen.
Styreleder i Sulitjelma Eiendoms har gjentatte ganger sagt at det var de som var utbygger og tok infrastruktur-kostnadene. Saltenposten kjenner ikke til at det er gjort andre investeringer i infrastruktur.

Jørn Vidar Johansen mener derimot at Gunvald Johansen Bygg tok kostnadene, og at Sulitjelma Eiendom kun kjøpte leiligheter og betalte en symbolsk sum for alpinanlegget.

- Dette medførte store tap for Gunvald Johansen Bygg, siden investeringene i infrastruktur var basert på et vesentlig større salg enn hva som ble oppnådd, skriver Jørn Vidar Johansen.

Selskapet hans hadde store inntekter i byggeprosjektet, men hvordan Gunvald Johansen Bygg kom ut av prosjektet totalt sett ønsker ikke daglig leder å svare på.

Skagen-gruppen som i sin tid eide halvparten av utbyggeravtalen, ga bort sin halvdel vederlagsfritt.
- Det lå i kortene at det var Gunvald Johansen som hadde utbyggingsprosjektet. Det var aldri noe for vår del. Det var ikke et tema, sier Arne Kjell Nyheim.

Sulitjelma utviklingsselskap ble avviklet uten å levere inn regnskap for siste regnskapsår.

Ville aldri investert uten eiendom
I Målselv venter fire lokale investorer utålmodig på at vinteren skal komme i gang. I 2017 gikk anlegget med nesten to millioner kroner i minus, blant annet fordi snømangel gjorde sesongen kort.
- Slik som vintrene er blitt med klimaendringene må vi se oss rundt etter andre aktiviteter og nye markeder, sier Øystein Johansen, medeier og daglig leder i Målselv fjellandsby.

Han mener det var galskap å bygge et alpinanlegg så avsides til, men når han nå likevel fikk troen på å investere skyldes det èn ting: tilgang på eiendom.

- Hadde det ikke ligget eiendom i bunnen som vi kan selge hadde det ikke vært aktuelt i det hele tatt. Vi tjener ikke på drift, det er tomtene som holder oss levende, sier Øystein Johansen.

Fortsatt har han tilgang til hyttetomter før ny detaljregulering på må plass, og nå jobber fjellandsbyen med et nytt hyttefelt.

- Det er dette som holder oss positiv til fremtiden, sier han.

Uten eiendommene ville han aldri investert i fjellandsbyen.
- Jeg hadde ikke ville ha det gratis en gang, sier Øystein Johansen kontant.

I Daja slo Sulitjelma Eiendom seg til ro med å få tilgang kun til eiendommene de bygde på.
- Det var godt nok for oss, og vi hadde muligheten til å delta videre i utbyggingen, men den ble ikke utnyttet, sier Mads Torrissen.

- Hadde dere sikret tilgangen til større områder når dere tok en så betydelig investering?

Uenig om hvem som disponerer hva i Daja

Statskog har per nå ingen planer om videre utvikling, og ser seg foreløpig fornøyd statusen i Daja.
- Det er aktører i området og de gjør en veldig god jobb, sier Jan Normann Nilsen i Statskog.

Gunvald Johansen Bygg AS har heller ikke konkrete planer for området fremover, utover salget av hyttetomter. Men det kan komme mer.

- Vi håper de 20 hyttene som ligger ute blir solgt slik at vi kan fortsette, sier Jørn Vidar Johansen, som er sønn av Gunnar Johansen som satte i gang prosjektet i sin tid.

Han sier utbyggeravtalen kan forlenges, og at de har tilgang til flere områder.

- Det er flere tomter som går an å utvikle videre, sier Jørn Vidar Johansen.

Ifølge Statskog stemmer ikke dette.
- Når Hyttesvingen er bygd ut er avtalen med Gunvald Johansen opphørt, de disponerer ikke mer, sier seniorrådgiver Harald Rundhaug.

Jørn Vidar Johansen har ikke svart på spørsmål om uenigheten.

Tror de ble avvist på ugyldig grunnlag
En som blir overrasket over å høre at utbyggeravtalen ikke gjelder områdene rundt alpinanlegget, er hytte-entreprenør Gøran Håkonsen.
- Vi har forsøkt å feste tomter i det aktuelle området, men har blitt avvist med begrunnelsen at det allerede foreligger en avtalen med en annen part, sier Håkonsen.

At Statskog nå avviser å ha noen avtale, overrasker derfor Håkonsen stort.
- Første gang vi prøvde å feste tomtene fikk vi muntlig beskjed om at alle tomtene i dette området var ledige for feste.

- Da vi takket ja til tilbudet om å feste tomtene etter en befaring uken etter, fikk vi plutselig beskjed om at tomtene tilhørte en annen aktør, sier Håkonsen.

Håkonsen har dokumentert en lang rekke e-post-utvekslinger mellom hans selskap Arkana Design AS og Statskog. Her forklarer Statskog at "avtalen var ikke tinglyst", og derfor hadde Håkonsen feilaktig fått tilbud om å feste tomtene.

Det Statskog nå sier om sin avtale med Gunvald Johansen, bekrefter for Håkonsen mistanker han har hatt lenge.

- Jeg har tidligere lurt på om vi har blitt avvist på et ugyldig grunnlag, og det Statskog sier nå underbygger den mistanken, sier Håkonsen.

Avisa Nordland omtalte saken tilbake i 2013.

- Hva betyr det for Arkana Design AS å få vite dette nå?

- Vi har fastholdt vårt syn på at vi faktisk inngikk en avtale om å feste disse tomtene, og jeg spør om ikke vår avtale da er gjeldende, sier Håkonsen.

Han har over lang tid etterspurt dokumentasjon fra Statskog, om at de faktisk har en avtale med en annen aktør:

- Statskog nekter å fremvise utbyggeravtalen som de mener er grunnlag for å avvise vårt ønske om å inngå festekontrakter, og der står saken, sier Håkonsen.

Statskog purret på utbyggeren

Kristensen maskin er for lengst i full gang med grunnarbeidet i det nye hyttefeltet i Daja. Grunnmurene er kommet på plass, og hytte-modulene som har ligget klar på parkeringsplassen i Daja siden i vår, er iferd med å reises.

Statskog mente det hadde stått stille alt for lenge i Daja, og tok derfor kontakt med Gunvald Johansen Bygg AS om dette tidligere i år.

- Fordi de sitter på en disposisjonsrett over noen arealer, syntes vi det var på tide at utbygger gjorde noe aktivt, sier seniorrådgiver Harald Rundhaug.

Det var i forbindelse med denne purring Statskog for første gang fikk vite at Johansen-konsernet planla et møte med Saltdalshytta.

- Vi signaliserte at vi forventet at de ikke skulle sitte i ro i båten, og det gikk kort tid før de lanserte "hyttesvingen", sier Rundhaug.

Daglig leder i Gunvald Johansen Bygg AS sier han ikke er kjent med at Statskog har purret.

Ottar Skjellhaug satt i planutvalget da Sulitjelma Fjellandsby-prosjektet gikk i gang, og mener å ha sett utbyggeravtalen da prosjektet ble behandlet i kommunen tilbake på 2000-tallet.

Han mener avtalen den gang var god, men er kritisk til hvordan Statskog har fulgt den opp i ettertid.

- I utgangspunktet var avtalen god, men det er den ikke i dag. Statskog burde stilt større krav til utbygger, spesielt når man så at det nærmet seg at avtalen skulle opp til behandling, sier Skjellhaug.

Ifølge han kunne avtalen reforhandles i 2016, og han mener det burde vært gjort når man så at byggingen stoppet opp i flere år.

- Da kunne man tenkt nei, det skjer ikke noe, vi kan søke etter andre aktører, sier Skjellhaug.

Nytt gigantprosjekt er drømmen

Det Endre Grønnslett aller helst skulle ønske seg, er en stor runde med nybygging av hytter og leiligheter. Et stort område ved siden av alpinbakken er regulert for det formålet.

- Det er enorme muligheter for videre utbygging, og det bør gå hånd i hånd med utviklingen av destinasjonen, sier Grønnslett.

Området det er snakk om er større enn det som allerede er bygget ut, men krever investeringer i veier, vann, avløp, strøm og internett. Det vil kunne bygges alt fra 20 til 200 fritidsboliger, alt etter hvor tett det bygges.

- Det vil være tåpelig å gå i gang med noe nytt nå. Jeg tror verken Gunvald Johansen eller Statskog har tenkt å bruke penger på et nytt felt når de har ledig kapasitet, sier Grønnslett.

- Når kan et nytt prosjekt bli aktuelt?

- Gunvald Johansen er ingen aktiv utvikler her idag, men de bestemmer hva som skjer videre. Slik jeg har skjønt det varer utbyggeravtalen frem til 2021.

Grønnslett skulle gjerne hatt en dialog med Gunvald Johansen som utbygger, om hvordan fjellandsbyen skal utvikles fremover.

- Vi greier å ta unna for 20 nye hytter, men kommer det mye mer enn det så er det så er det et spørsmål hvordan vi skal håndtere det. Kapasitet på parkering, kafè og heistrekk må stå i stil med antall hytter. Det har vi ingen dialog om, sier Endre Grønnslett.